徐建炜/徐奇渊/何帆：本文通过考察OECD国家的历史经验，发现人口抚养比与房价具有密切的负相关关系。进一步的研究发现，无论是少年抚养比例还是老年抚养比例的上升，最终都会导致房屋价格下降。这其实不难理解，构成房屋购买需求的主力军是中青年，而非少年与老年人口。当人口结构变迁带来的不同年龄结构人群的比例发生改变时，国家对于房屋的总需求也在发生改变，进而对国内的房屋需求产生冲击。在中国，年龄结构对房屋资产的需求也是差异极大的，19岁以后的中青年对房屋价格的需求会随着年龄增加迅速上升。这可以解释为什么2000年以后中国的房价会迅速攀升，因为同一期间中国的少年抚养比例迅速下降，曾经的“婴儿潮”在这一时期成为购房的主力。但是，微观数据的研究进一步发现，与国际经验不同，中国的老年人口的房屋需求也很旺盛，这意味着老年人口比重的上升并不会带来房价下降。老年人口抚养比的上升导致了同期房价的上升——两者呈现出正向关系。回顾中国特有的转型经济背景或许可以帮助我们解释上述问题：第一，中国住房商品化改革始于1998年，此前的住房大多以福利分配方式获得，因此那一代人（主要是20世纪70年代初之前出生者）有条件产生额外的储蓄，从而跳出理论分析中往往给定的预算约束。第二，20世纪70年代末至80年代初开始实施的计划生育政策，改变了家庭结构。以这两点特征事实为背景，在房价上升预期的背景下，呈现出两代人储蓄同时爆发性释放于房地产市场的状态。因此，在当前特定的历史阶段，老年人口抚养比例上升，反而推动了房屋价格上涨。但是，这部分来自于计划经济时期上一代人沉淀下来的积蓄，更类似于“风落的利润”，一旦释放殆尽，则老年人口抚养比的上升最终将反转成为房价下降的压力。假设最后享受福利分房的一代人生于20世纪70年代初，则其对应的额外储蓄将在2015年左右释放完毕；而且，在房价上升预期的作用下，储蓄的释放过程将有可能提前完成。根据目前中国人口结构的演进趋势，至迟在2015年之后，房价也将不再具备快速上涨的条件，甚至将在呈现出逐渐走弱的趋势。

　——原载《世界经济》2012年第1期